Constatare nulitate, pret neserios, seriozitatea chestiune de fapt lasata la aprecierea instantelor de fond, art. 1303 C. civ.

    Pretul este neserios atunci când este atât de disproportionat încât nu exista pret, este infim si tinde spre zero.  In speta pretul exista, este disproportionat, dar nu atât de mult încât acesta sa nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumparare.

    În speta, instantele de fond, prin probele administrate au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al pretului, raportat la relatiile de afinitate dintre parti, la faptul ca vânzatorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioada de 4 ani, având în vedere si afirmatia martorei K.P., audiata în apel, care a aratat ca desi reclamantul a încercat anterior sa înstraineze terenul nu a primit oferte în acest sens. Seriozitatea este o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanta de recurs nu examineaza faptele cauzei, existenta si aprecierea lor apartinând puterii suverane a instantelor de fond.

    

    Asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:

    La data de 07 octombrie 2008, reclamantul R.F. a chemat în judecata pe pârâta V.F., solicitând sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat în 08 decembrie 2005 la Biroul Notarului Public B.C., contract care a avut ca obiect înstrainarea terenului extravilan în suprafata de 7.390 m.p. (acte)/7.387,5 m.p. (potrivit masuratorilor cadastrale), situat în municipiul Constanta, judetul Constanta.

    A aratat în motivarea actiunii sale, ca pârâta, soacra sa la epoca încheierii actului juridic a carui nulitate o solicita sa fie constatata, a garantat cu apartamentul ei restituirea unui credit bancar de folosirea caruia reclamantul a fost direct interesat.

    Ulterior, în vederea garantarii catre pârâta a restituirii acestui credit, s-au înteles sa încheie contractul de vânzare-cumparare atacat în prezenta cauza, urmând ca la restituirea integrala a creditului pârâta sa îi retransmita în patrimoniu terenul vândut fictiv, pe un pret derizoriu. Pârâta, dupa ce banca a constatat restituirea integrala a creditului, a refuzat sa îi retransmita în patrimoniu dreptul de proprietatea asupra terenului astfel înstrainat.

    În aparare, pârâta a sustinut prin întâmpinare ca situatia de fapt conturata de reclamant nu corespunde realitatii. Astfel, pârâta l-a împrumutat pe reclamant, la doua momente anterioare încheierii contractului de vânzare-cumparare în litigiu, cu sumele de 20.000 euro, în septembrie 2003 si 7.000 euro, în septembrie 2005, sume ce nu i-au fost restituite. Reclamantul i-a propus sa îi vânda terenul în contul acestei datorii si s-au înteles ca pretul vânzarii sa fie de 57.000 euro din care sa se scada datoria de 27.000 euro. Pe data de 08 decembrie 2005 i-a dat reclamantului suma de 30.000 euro, dupa care au încheiat actul juridic în prezent contestat.

    Învestita cu solutionarea cauzei, Judecatoria Constanta, prin sentinta civila nr. 2156 din 05 februarie 2009, a declinat cauza în favoarea Tribunalului Constanta, în raport de valoarea obiectului litigiului, precizata de reclamant la suma de 1.151.727 RON.

    Tribunalul Constanta, sectia civila, prin sentinta nr. 702 din 09 aprilie 2010, a respins actiunea reclamantului, ca nefondata.

    Prima instanta a retinut ca argumentatia dezvoltata de reclamant este contradictorie. Initial, acesta a prezentat contextul în care a fost încheiata tranzactia imobiliara, avansând ideea unei vânzari fictive pentru lipsa intentiei de înstrainare a bunului, adevarata operatiune juridica urmarita fiind aceea de garantare a unui credit bancar cu terenul obiect al contractului.

    Tribunalul a apreciat ca o asemenea motivare nu poate sustine ideea de nulitate a contractului, fiind aplicabile regulile de la simulatie, cu toate efectele specifice acestei exceptii de la regula opozabilitatii fata de terti a unui contract.

    Reclamantul a sustinut concomitent caracterul fictiv al pretului si cel derizoriu, care se exclud, însa, reciproc.

    Tribunalul, întrucât nu s-a facut referire la plata efectiva a vreunei sume de bani cu titlu de pret, a analizat valabilitatea contractului de vânzare-cumparare prin raportare la cele doua conditii ale pretului: sincer si serios.

    Declaratiile martorilor propusi de reclamant au fost înlaturate întrucât Tribunalul a retinut ca au un vadit caracter pro causa, inducând ideea unei vânzari fictive, care, pe lânga faptul ca nu poate atrage nulitatea contractului, nu subzista la analiza probelor administrate.

    Analizând probele si având în vedere natura relatiilor de familie care au existat între parti, Tribunalul a apreciat ca nu poate fi retinut caracterul derizoriu al pretului vânzarii.

    Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul sustinând, în esenta, ca raportat la valoarea de circulatie a terenului, de 103.055 euro, pretul de 1.500 RON statornicit în contractul de vânzare-cumparare este si fictiv si derizoriu, fiind încalcate dispozitiile art. 1303 C. civ., chiar daca el si-a pastrat un drept de uzufruct pe o perioada de 4 ani.

    Prin decizia civila nr. 32/C din 24 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanta, sectia civila, minori si familie, litigii de munca si asigurari sociale, a respins, ca nefondat, apelul civil declarat de reclamantul R.F.

    Argumentele Curtii au fost urmatoarele:

    Reclamantul a învestit instanta cu o cerere în constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare autentificat în 08 decembrie 2005 la Biroul Notarului Public B.C., sanctiunea nulitatii rezultând, în opinia sa, din activitatea operatiunii (care nu a reprezentat o vânzare reala, ci o garantie fata de pârâta a restituirii unui credit garantat de aceasta din urma, în favoarea reclamantului, cu o ipoteca); caracterul derizoriu si neserios al pretului consemnat prin acest act, fata de valoarea reala a terenului.

    Din acest punct de vedere, în mod corect judecatorul fondului a constatat ca petitul actiunii nu se fundamenteaza în plan juridic cu argumentele de nelegalitate formulate prin cererea de chemare în judecata, din moment ce în literatura juridica si în jurisprudenta constanta a instantelor este facuta clar disocierea dintre nulitatea absoluta - ca sanctiune juridica aplicata pentru nerespectarea acelor dispozitii legale care reglementeaza imperativ cerintele de valabilitate, în speta, a celor la care se refera art. 948 C. civ. - si nulitatea relativa (care priveste vatamarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperita prin ratificarea actului nul) ori simulatie (care se refera la inopozabilitatea efectelor actului juridic si la activitate).

    Astfel fiind, cum în speta reclamantul a invocat nulitatea absoluta a actului în considerarea obiectivului urmarit „în realitate” de catre parti - anume acela de garantare a îndeplinirii obligatiilor contractuale anterioare - aspect care a condus de altfel, conform sustinerilor sale, la stabilirea de comun acord a unui pret redus (comparativ cu valoarea reala a imobilului pe piata libera), în mod corect instanta de fond a pornit de la premisa ca nu se pune în discutie viciul de consimtamânt, natura cauzei ori inexistenta obiectului raportului litigios, ci verificarea existentei vreunei situatii de nelegalitate derivate din intentia reala a partilor la data încheierii contractului si din consecintele mentiunilor din act referitoare la pret.

    Din acest punct de vedere, Curtea a constatat ca instanta de fond a dat o judicioasa dezlegare în drept pe aspectele de fapt care au rezultat din probele administrate, întrucât astfel cum a reiesit din audierea martorilor atât în fata instantei de fond, cât si în apel, partile au încheiat contractul de vânzare-cumparare în deplina cunostinta asupra consecintelor juridice si implicatiilor patrimoniale ale acestuia, chiar daca intentia pretins evocata de reclamant - referitoare la constituirea în fapt a unei garantii - ar fi precedat încheierea lui.

    Nu constituie, asadar, motiv de nulitate, încheierea contractului în aceasta modalitate, fiind irelevant daca partile (la acea data în raporturi de afinitate) au urmarit garantarea temporara a unei obligatii patrimoniale, iar nu translatia definitiva a dreptului de proprietate, fiind de esenta simulatiei, iar nu a nulitatii, determinarea scopului urmarit de parti si verificarea întrunirii conditiilor legate de existenta actului aparent si a celui secret.

    Cum însa martorii reclamantului, inclusiv cel audiat în cursul apelului, au declarat neechivoc ca partea a înteles sa încheie acest contract, dar ca ulterior a regretat si ca nu a mai putut-o obliga pe intimata sa-i restituie, conform întelegerii prealabile, imobilul nu se poate pune în discutie nulitatea contractului.

    Din acest punct de vedere, apar ca irelevante criticile legate de înlaturarea din ansamblul probator a unor declaratii testimoniale, precum si a acelor înscrisuri care atesta obligatiile patrimoniale reciproce dintre parti, fiind incontestabil faptul ca reclamantul a achiesat asupra încheierii în aceasta modalitate a actului de vânzare.

    În privinta caracterului derizoriu ori a celui fictiv al pretului, în mod corect solutia judecatorului fondului s-a raportat la faptul ca nici o asemenea ipoteza nu atrage nulitatea actului juridic, câta vreme partile au convenit sa consemneze un pret redus (dar clar specificat) al vânzarii, apelantul fiind în situatia de afinitate cu cumparatoarea si permitându-i-se sa beneficieze de dreptul de uzufruct pe o perioada de patru ani.

    Curtea a retinut, asadar, ca nu este caz de nulitate chestiunea fictivitatii pretului (judecatorul fondului înlaturând aceasta ipoteza atât în considerarea efectelor juridice ale indicarii unui pret neachitat în realitate, cât si pe aspectul ca martorii au vizat prin declaratii situatia simulatiei).

    Pe de alta parte, problema caracterului sincer si serios al contravalorii bunului supus vânzarii tine, dupa cum s-a stabilit si în jurisprudenta, de acordul de vointa al partilor, fiind influentat de interesul acestora, de scopul urmarit, de raporturile de rudenie/afinitate etc.

    În fapt, reclamantul afirma ca a încheiat contractul de vânzare-cumparare în vederea garantarii unei anume obligatii, aspect care din punctul de vedere al invocarii nulitatii pe motivul pretului neserios înlatura sanctiunea nulitatii, pentru ca se recunoaste posibilitatea cuantificarii consecintelor patrimoniale suportate de cumparator în cazul neexecutarii respectivei obligatii; acesta este asadar un element care tine de posibilul acord al partilor pentru inserarea în contract a unui pret mai mic decât cel de pe piata, cu atât mai mult cu cât martora K.P., audiata în apel, a aratat ca anterior reclamantul a mai încercat sa înstraineze terenul, dar nu a primit oferte.

    Nu se poate retine critica de nelegalitate evocata prin prisma dispozitiile art. 1303 C. civ. din moment ce instanta de fond a analizat în mod argumentat de ce nu poate fi apreciat ca fiind „neserios” pretul stabilit de parti în cauza.

    Nu au relevanta, fata de aspectele aratate, consideratiile privind destinatia sumelor de bani primite de cumparatoare din strainatate ori plata în timp a unor sume cu titlu de împrumut, înainte de încheierea contractului, aceste elemente fiind anterioare momentului încheierii actului juridic a carui nulitate se cere.

    În raport de toate aceste considerente, apreciind ca instanta de fond a pronuntat o solutie legala si temeinica, nefiind temeiuri de reformare a ei Curtea a respins apelul ca nefondat.

    Împotriva mentionatei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul R.F., criticând-o pentru nelegalitate în temeiul dispozitiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

    Dezvoltând criticile de recurs, reclamantul a aratat ca sustinerile sale au fost constante, în sensul ca la încheierea actului juridic a carui nulitate absoluta a solicitat a fi constatata, au fost încalcate cerintele imperative ale art. 1303 C. civ., respectiv ca pretul vânzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti.

    În cauza dedusa judecatii s-a demonstrat faptul ca partile nu au stabilit niciun pret al acestei vânzari.

    Sustinerile referitoare la împrejurarea ca pârâta a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumparare pentru garantarea platii unui împrumut, pe care aceasta l-a garantat la rândul sau cu o ipoteca instituita asupra unui bun al sau propriu, vizeaza tocmai aceasta cerinta a art. 1303.

    Partile nu au stabilit un pret al vânzarii, ci au acceptat inserarea unei sume fictive în contractul încheiat.

    Reclamantul a fost nevoit sa accepte aceasta operatiune pentru a-i dovedi pârâtei, soacra sa la momentul încheierii actului juridic, buna sa credinta în toate operatiunile.

    S-a retinut astfel în mod constant, atât în literatura de specialitate, cât si în jurisprudenta, ca pretul, obiectul prestatiei cumparatorului, este de esenta contractului de vânzare-cumparare, lipsa pretului ori fictivitatea acestuia atragând nulitatea actului juridic, cel putin ca vânzare-cumparare.

    Instanta de apel a confirmat considerentele instantei de fond cu privire la aceste aspecte.

    Astfel, instanta de fond a retinut faptul ca seriozitatea pretului rezulta din împrejurarea ca au fost dovedite împrumuturile dintre parti si ca prin acordarea dreptului de uzufruct catre reclamant, pretul stabilit prin contract se justifica.

    De fapt, nu au existat împrumuturi acordate reclamantului de catre pârâta, care a încercat sa dovedeasca aceste aspecte împotriva regulilor esentiale în materie probatorie, respectiv art. 1176 C. civ., iar uzufructul a fost lasat initial pe durata viagera si ulterior modificat, prin act aditional, la o durata de 4 ani, durata contractului de credit contractat de reclamant si garantat de pârâta. Urma, astfel, ca, în masura în care acest credit nu se achita în perioada contractuala de 4 ani, intimata-pârâta sa dobândeasca dreptul de proprietate asupra acestui teren, presupunându-se ca aceasta si-ar fi putut pierde dreptul de proprietate asupra apartamentului asupra caruia se instituise ipoteca în favoarea bancii M. Bank.

    Daca s-ar retine împrejurarea ca acest pret ar fi putut fi afectat de dreptul de uzufruct, valoarea terenului nu ar fi putut fi redusa atât de drastic.

    Raportat la situatia de fapt reala, acest pret nu exista.

    Raportat la caracterul de pret serios, cerut de dispozitiile art. 1303 C. civ., nici aceasta cerinta nu este întrunita.

    Din dovezile administrate în cauza nu poate fi retinuta decât ipoteza, ca pretul este neserios, având în vedere faptul ca prin expertiza tehnica imobiliara a fost stabilit un pret de peste 251 de ori mai mare decât cel fixat în contract, aspecte care se coroboreaza cu înscrisurile depuse de unde reiese faptul ca reclamantul a înstrainat, în anul 2000, deci cu 5 ani înainte de încheierea contractului de vânzare-cumparare încheiat cu pârâta, pentru un pret serios si negociat, un teren învecinat celui care formeaza obiectul contractului in discutie, pentru suma de 12 dolari SUA/m.p.

    Cu privire la caracterul serios al pretului, raportat la dispozitiile în acest sens ale art. 1303 C. civ., s-a retinut in literatura de specialitate, cât si în jurisprudenta în materie, faptul ca pretul este serios daca acesta nu este disproportionat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta sa nu constituie cauza vânzarii.

    Raportat la probele administrate în cauza, nu se poate retine faptul ca partile din contract au stabilit vreun pret al vânzarii si ca acesta a fost unul serios.

    Astfel, în opinia recurentului, au fost încalcate cerintele art. 1303 C. civ. întrucât, a retine ca un act juridic având ca obiect vânzarea-cumpararea unui imobil teren, în suprafata de 7.390 m.p., a carui valoare de circulatie este de 103.055,6 euro este încheiat pentru suma de 1.500 RON (mai putin de 400 euro) este valabil si aceasta pentru ca partile aflate în relatie de afinitate sunt libere sa aleaga orice întindere a pretului, este o chestiune de nelegalitate.

    De asemenea, având în vedere si faptul ca partile au înteles sa încheie în aceasta modalitate actul juridic nu este o chestiune care poate trece de cenzura instantei. Prin aplicarea sanctiunii civile, nulitatea absoluta, este proteguit si un interes general, acela ca la încheierea actelor juridice partile sunt obligate sa indice un pret rezonabil, astfel încât taxele si impozitele aferente transferului dreptului de proprietate sa fie achitate potrivit unui asemenea pret, iar nu potrivit unui pret fictiv si derizoriu, infim mai mic decât un pret rezonabil si aproape cel putin de un pret de circulatie al acelui bun.

    Examinând decizia recurata prin prisma criticilor Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat pentru urmatoarele considerente:

    În drept, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ. se poate cere modificarea sau casarea unei hotarâri atunci când a fost data cu aplicarea gresita a legii.

    Motivele invocate de reclamant prin cererea introductiva si reiterate în cererea de apel au avut în vedere, în esenta, existenta unei conventii încheiate între el si pârâta, în sensul în care prin actul autentic de vânzare-cumparare s-a urmarit garantarea unui credit bancar. Totodata, a sustinut pretul fictiv si, în acelasi timp, neserios al vânzarii imobilului, data fiind aceasta stare de fapt.

    Instantele de fond au apreciat ca, din acest punct de vedere, dezbaterea nu se poate limita exclusiv în termenii argumentatiei reclamantului, neconfirmate de pârâta, de a se dovedi care a fost vointa reala a partilor la momentul încheierii actului, aceasta nefiind suficienta nici pentru existenta unei eventual acord simulatoriu, în lipsa unei conventii prealabile secrete.

    Pe de alta parte, simulatia în sine nu este sanctionata cu nulitatea, care ar avea ca efect repunerea partilor în situatia anterioara, cu efect retroactiv, de la momentul încheierii actului, sanctiunea specifica simulatiei fiind inopozabilitatea fata de terti a situatiei juridice reale care este consacrata printr-un contract secret.

    Astfel, de principiu actiunea în simulatie poate fi introdusa de tertul pe care contractul aparent, public îl prejudiciaza si care are interesul sa invoce existenta actului secret.

    Având în vedere maniera echivoca în care reclamantul a configurat cadrul procesual si criticile formulate în apel, Curtea, interpretând actul juridic dedus judecatii, a apreciat ca reclamantul a învestit instanta cu o cerere în constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare autentificat în 08 decembrie 2005 la Birou Notar Public B.C.

    Reluând în recurs motivatia cererii introductive, reclamantul a încercat sa argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, în sensul în care pretul vânzarii a fost fictiv, pentru neplata lui, si neserios, mult inferior valorii de piata a bunului, critica vizând, în acceptiunea sa, incorecta interpretare si aplicarea a dispozitiilor art. 1303 C. civ., nefiind vorba de o actiune în simulatie.

    Din perspectiva acestei critici, în exercitarea controlului judiciar asupra criticilor de nelegalitate, Înalta Curte va avea ca premisa situatia de fapt stabilita în cauza prin decizia atacata de catre Curtea de apel.

    Potrivit art. 1294 C. civ., vânzarea este conventia prin care doua parti se obliga, una sa transmita celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta sa plateasca celui dintâi pretul lucrului. Se impune ca pretul sa existe, sa fie sincer si serios.

    Cum existenta pretului este de esenta contractului de vânzare-cumparare, reclamantul are obligatia de a dovedi caracterul neserios al acestuia.

    Prin notiunea de pret serios, astfel cum prevad dispozitiile art. 1303 C. civ., urmeaza a se întelege pretul care constituie o cauza suficienta a obligatiei luate de vânzator de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vânzarii.

    Pretul serios se transpune în existenta unei proportii între cuantumul pretului stabilit de parti si valoarea reala a lucrului vândut, fara însa a reclama o echivalenta între pret si valoarea lucrului, fiind exclusa însa existenta unei disproportii care nu este susceptibila de justificare fireasca.

    Echivalenta valorica relativa a pretului fata de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului partilor contractante, care prin efectul vointei lor sunt libere sa aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plateste drept pret.

    Prin urmare, aprecierea pretului vânzarii ca „serios” este o chestiune de fapt, o problema la latitudinea instantei care tine seama de probele administrate.

    S-a statuat în practica judecatoreasca ca si în situatia în care un contract de vânzare-cumparare s-a încheiat pentru un pret mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât partile sunt libere sa determine pretul sub sau peste valoarea bunului, acesta ramâne, în principiu valabil.

    În consecinta, daca pretul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamna ca pretul este neserios, la stabilirea pretului putând fi avute în vedere si alte criterii, aceasta chestiune, de a se sti care ar fi într-o vânzare pretul serios, fiind o problema de fapt ce este la aprecierea instantelor de fond.

    Nulitatea absoluta a vânzarii poate fi, însa, dispusa pentru pret neserios doar atunci când pretul este atât de mic încât lipseste vânzarea de cauza, nu si când acesta ar fi lezionar.

    Recurentul R.F., sustinând ca pretul la care s-a vândut imobilul este excesiv de mic în raport de pretul pe care l-a primit într-o alta tranzactie imobiliara privind un teren învecinat cu cel care face obiectul prezentului litigiu, tinde la a argumenta ca pretul primit este modic, mult inferior valorii lucrului, situatie juridica definita ca vilitatea pretului în sens de pret lezionar, situatie în care vânzatorul major nu poate exercita actiunea în resciziune potrivit art. 1165 C. civ.

    Pretul este neserios atunci când este atât de disproportionat încât nu exista pret, este infim si tinde spre zero. Or, în speta pretul exista, este disproportionat, dar nu atât de mult încât acesta sa nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumparare.

    În speta, instantele de fond, prin probele administrate au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al pretului, raportat la relatiile de afinitate dintre parti, la faptul ca vânzatorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioada de 4 ani, având în vedere si afirmatia martorei K.P., audiata în apel, care a aratat ca desi reclamantul a încercat anterior sa înstraineze terenul nu a primit oferte în acest sens.

    Prin urmare, vilitatea pretului (deci un pret mai mic care nu reprezinta echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de pret neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în situatii ca cea din speta, când exista raporturi apropiate între parti.

    Or, asa cum s-a mentionat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt lasata la aprecierea instantelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanta de recurs nu examineaza faptele cauzei, existenta si aprecierea lor apartinând puterii suverane a instantelor de fond.

    Controlul exercitat de instanta de recurs se refera doar la corectitudinea concluziei instantei de fond, daca judecatorii fondului au interpretat si aplicat corect norma de drept.

    Asa fiind, Înalta Curte apreciaza ca fiind îndeplinite cerintele prevazute de art. 1303 C. civ. privind realitatea si seriozitatea pretului, criticile recurentului urmând a fi respinse.

    În concluzie, pentru toate aceste considerente, Înalta Curte constata ca decizia recurata a fost data cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale incidente si constatând ca nu sunt îndeplinite cerintele cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va respinge recursul reclamantului, ca nefondat, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

Extras din Decizia nr. 3493/2012 a   Secţiei Civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie sursa scj.ro.