Grăniţuire şi revendicare. Hotarul aşa-zis „primordial”, stabilit greşit, prin construirea unui gard în mod unilateral cu înglobarea în suprafaţa cumpărată, a încă 28 mp. , art. 560, 563 C.civ.

De la -
Este adevărat că de principiu, cartea funciară nu garantează întinderea, ci numai existenţa proprietăţii dar, întrucât la origine, imobilele ambelor părţi au format o singură parcelă cu nr. top 15040 în suprafaţă de 1.000 mp, pe care proprietarii iniţiali O.M. şi soţia O.C.-M. au partajat-o prin contractul autentificat sub nr. 14472 din 16 iunie 1993 de Notariatul de Stat Judeţean Cluj, rezultă cu certitudine că între micşorarea suprafeţei reclamanţilor de la 340 mp la 314 mp, cu 26 mp,  şi mărirea suprafeţei reclamanţilor de la 660 mp la 688 mp, cu 28 mp, există un raport de cauzalitate directă, de la cauză la efect.  Cumpărătorii actuali ai celor două parcele învecinate, s-au subrogat în drepturile şi obligaţiile antecesorilor lor. Instanţele     de   fond    au    greşit   atunci    când    au    reţinut   că  întrucât reclamanţii au cumpărat o suprafaţă îngrădită „determinată prin semne exterioare, cu cel primordial”, reclamanţii au cumpărat 314 mp  şi nu 340 mp, căci hotarul aşa-zis „primordial”,   a   fost   stabilit   greşit,   de   primul   proprietar   al   parcelei   cu   nr.   top   nou  15040/2, prin ocuparea fără niciun drept a 26 mp din parcela cu nr. top nou 15040/1.  


Examinând        recursul     prin   prisma     motivelor     invocate,    curtea    reţine următoarele:   Prin   actul   de   partaj  şi   contract   de   vânzare-cumpărare   autentificat   sub nr. 14472 din 16 iunie 1993 de Notariatul de Stat Judeţean Cluj, încheiat între O.M. şi soţia O.C.-M. în calitate de partajanţi şi vânzători de pe o parte şi P.V. şi soţia P.L. în calitate de cumpărători pe de altă parte, terenul în suprafaţă totală de 1.000 mp înscris în CF nr. 12530 Cluj, nr. top 15040, a fost împărţit în două: parcela nr. I cu nr. top nou 15040/1 casă, curte şi teren în suprafaţă de 340 mp le-a revenit vânzătorilor O.M. şi O.C.-M., şi parcela nr. II cu nr. top nou 15040/2 constând din teren în suprafaţă totală de   660   mp   care   le-a   revenit   tot   lui   O.M.  şi   O.C.-M.,   după  care   prin   contractul   de vânzare-cumpărare   le-au   vândut   lui   P.V.  şi   P.L.   parcela   cu   nr.   top   nou   15040/2   în suprafaţă de 660 mp pentru preţul de 200.000 lei. Prin   contractul   de   vânzare-cumpărare   autentificat   sub   nr.   371   din   18 martie 2003, încheiat între O.C.-M.  şi O.M.  şi C.I.M.  şi C.M., s-a vândut, respectiv cumpărat, imobilul înscris în CF nr. 12530 Cluj, nr. top 15040/1, constând în casă din cărămidă  cu   una   cameră,   bucătărie,   dependinţe  şi   curte,   terenul   având   suprafaţa   de 340 mp, pentru preţul de 13.000 dolari, echivalentul sumei de 426.000.000 lei.    Ulterior,    cumpărătorii-reclamanţi          C.I.M.    şi    C.M.,   şi-au     intabulat dreptul de proprietate în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, nr. top 15040/1.         La rândul său, imobilul cu nr. top nou 15040/2 construcţie şi teren în suprafaţă de 660 mp, a fost vândut de cumpărătorii iniţiali, până când prin contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 170 din 19.02.2001, l-au cumpărat R.I. şi R.L., iar aceştia    prin   contractul    de   vânzare-cumpărare         nr.  100   din   27.01.2010      l-au  vândut pârâţilor A.A. şi soţia A.A.C., care sunt intabulaţi în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, nr. top 15040/2.                    Aşadar, reclamanţii C.I.M. şi soţia C.M. au cumpărat imobilul casă din cărămidă  acoperită  cu  ţiglă,   cu   1   cameră,   1   bucătărie,   dependinţe  şi   curte,   teren   în suprafaţă de 340 mp, asupra căruia sunt înscrişi în CF nr. 12530, nr. top 15040/1, însă în   fapt   folosesc    doar   314   mp,    aşa   cum   rezultă  din    raportul    de   expertiză  tehnică judiciar ă, efectuat de expertul O.V.C., cu 26 mp mai puţin.   
       Este adevărat că de principiu, cartea funciară nu garantează întinderea, ci numai existenţa proprietăţii, numai că din concluziile aceluiaşi raport de expertiză, mai rezultă că pârâţii A.A. şi A.A. au îngrădită o suprafaţă de 688 mp, cu 28 mp mai mult   decât   au   cumpărat,   ei   fiind   intabulaţi   în   CF   nr.   263357   Cluj-Napoca,   nr.   top  15040/2 construcţie cu zidărie de cărămidă pe fundaţie din beton, învelitoare din ţiglă, compusă  din   subsol;   2   pasaje   auto,   3   depozite   (pivniţe),   CT,   spălătorie,   parter:   4 camere,   bucătărie,   cămară  de   alimente,   2   băi,   antreu,   2   holuri,   scară  de   acces   pe terenul în suprafaţă de 660 mp.    Întrucât la origine, imobilele ambelor părţi au format o singură parcelă cu nr. top 15040 în suprafaţă de 1.000 mp, pe care proprietarii iniţiali O.M. şi soţia O.C.-M. au partajat-o prin contractul autentificat sub nr. 14472 din 16 iunie 1993 de Notariatul de Stat Judeţean Cluj, rezultă cu certitudine că între micşorarea suprafeţei reclamanţilor de la 340 mp la 314 mp, cu 26 mp,  şi mărirea suprafeţei reclamanţilor de la 660 mp la 688 mp, cu 28 mp, există un raport de cauzalitate directă, de la cauză la efect.     Prima     instanţă şi     instanţa   superioară  de      fond    au   reţinut   pe   baza probelor   administrate   că  după  ce   proprietarii   iniţiali   ai   parcelei  cu   nr.   top   15040   în suprafaţă de 1.000 mp, O.M. şi soţia O.C.-M., au partajat-o în parcela cu nr. top nou  15040/1 în suprafaţă de 340 şi parcela cu nr. top nou 15040/2 în suprafaţă de 660, le- au vândut parcela în suprafaţă de 660 mp lui P.V. şi soţia P.L., după care vânzătorii au plecat   în   concediu,   răstimp   în   care   cumpărătorii   P.   au   construit   un   gard   care   să  le delimiteze      parcela    cumpărată  de      parcela    vânzătorilor,     numai    că  l-au   construit    de asemenea manieră, încât şi-au îngrădit nu doar 660 mp, ci 688 mp, că 28 mp mai mult decât au cumpărat.          În   mod greşit a reţinut tribunalul că „gardul fiind edificat cu acordul foştilor   proprietari   ale   celor   două  terenuri..”,   deoarece   nu  a   existat   un   acord   între vânzătorii   O.  şi   cumpărătorii   P.   ca   gardul   să  fie   construit   pe   actualul   aliniament,   ci cumpărătorii   O.   în   mod   unilateral   au   construit   gardul   prin   înglobarea   în   suprafaţa cumpărată, a încă 28 mp necumpăraţi, din care 26 mp din parcela cu nr. top 15040/1 în suprafaţă de 340 mp. 
  Transmisiunile juridice ale celor două parcele, s-au făcut la suprafeţele scriptice rezultate în urma partajării lor de către proprietarii iniţiali O.M. şi soţia O.C.- M., adică parcela cu nr. top nou 15040/1 în suprafaţă de 340 mp şi parcela cu nr. top nou 15040/2 în suprafaţă de 660 mp.

                    Cumpărătorii actuali ai celor două parcele învecinate, s-au subrogat în drepturile şi obligaţiile antecesorilor lor.    Pârâţii A.A. şi A.A. (în acte A.C.) nu au făcut dovada cu niciun titlu că sunt proprietarii surplusului de 28 mp teren pe care îl folosesc peste suprafaţa de 660 mp teren dovedit ca l-au cumpărat.    Aşa fiind, în baza art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. (1)  şi (3) C.pr.civ., se va admite recursul reclamanţilor împotriva deciziei tribunalului, care va fi   modificată şi   rejudecând,   se   va   admite   apelul   reclamanţilor   împotriva   sentinţei judec ătoriei,   care   va   fi   schimbată  în   parte,   în   sensul   că  se   va   stabili   graniţa   dintre imobilul proprietatea reclamanţilor înscris în CF nr. 12530 Cluj-Napoca, respectiv CF nr. 278817 Cluj-Napoca, după conversia în format electronic, având nr. top 15040/1, şi imobilul proprietatea pârâţilor înscris în CF nr. 263357 Cluj-Napoca, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 98238 Cluj-Napoca, nr. top 15040/2, pe aliniamentul pct. 1016-1029-1064-1063 din varianta I-a anexa 4 a raportului de expertiză efectuat de expertul O.V.C., expertiză ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
             De     asemenea,      se    vor   admite      capetele     de   cerere     din   acţiunea reclamanţilor       având     ca  obiect    obligarea     pârâţilor   A.A.   şi   A.A.    să  ridice    gardul despărţitor amplasat între punctele 1037-1042-1043 şi să le lase în deplină proprietate şi   posesie   suprafaţa   de   26   mp   delimitată  prin   punctele   1037-1042-1043-1063-1064-  1037. 
   Instanţele     de   fond    au    greşit   atunci    când    au    reţinut   că  întrucât reclamanţii au cumpărat o suprafaţă îngrădită „determinată prin semne exterioare, cu cel primordial”, reclamanţii au cumpărat 314 mp  şi nu 340 mp, căci hotarul aşa-zis „primordial”,   a   fost   stabilit   greşit,   de   primul   proprietar   al   parcelei   cu   nr.   top   nou  15040/2, prin ocuparea fără niciun drept a 26 mp din parcela cu nr. top nou 15040/1.  Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.    


 Extras din Decizia nr. 910 din 28 mai 2014 a Curți de Apel Cluj, secţia I-a civilă, sursa:http://www.curteadeapelcluj.ro/jurisprudenta.html, DECIZII RELEVANTE Anul 2014, trimestrul II

Comentarii

Trimiteți un comentariu

Postări populare de pe acest blog

Principiul simetriei formelor actelor juridice. Modificarea unei clauze esenţiale a contractului autentic de vânzare-cumpărare, printr-un act adițional, act neîncheiat în forma autentică, duce la incidenţa, în privinţa actului adiţional, a sancţiunii nulităţii absolute pentru lipsa formei autentice.

De la -
Unul dintre principiile esenţiale care guvernează dreptul civil este principiul simetriei actelor juridice, cunoscut şi sub denumirea de principiul simetriei formelor (în contracte), în virtutea căruia, orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic civiltrebuie să îmbrace aceeaşi formă ca şi actul modificat.Astfel, dacă actul modificat era încheiat în formă autentică, orice modificare a vreuneia din clauzele actului autentic trebuie să îmbrace aceeaşi formă autentică. Din această perspectivă, Curtea constată că în mod corect şi legal s-a apreciat de către instanţa de apel asupra caracterului actului adiţional nr. 1/2009, acela de act modificator alcontractului autentic de vânzare-cumpărare, respectiv, asupra incidenţei, în privinţa acestui act adiţional, a sancţiunii nulităţii absolute pentru lipsa formei autentice. Corect a reţinut, în speţă, instanţa de apel, faptul că, prin actul adiţional nr.1/09.09.2009 şi prin actul intitulat „cesiune de contract”,
Read more »

Stabilirea liniei de hotar se face pe baza folosinţei faptice a proprietăţilor învecinate , dupa caz stabilita prin voinţa comună a proprietarilor.

De la -
La stabilirea pe cale judiciară a liniei de graniţă nu este determinantă asigurarea în totul a suprafeţei de teren înscrise în cartea funciară, în titlurile de proprietate, pentru că acestea garantează existenţa dreptului, dar nu şi întinderea exactă a acestuia, deci a suprafeţei de teren la care s-ar referi. Atunci când între amplasarea unor suprafeţe de teren, determinată cu observarea liniilor de graniţă tradiţionale şi aceea care ar rezulta din respectarea exactă a suprafeţelor de teren înscrise în cartea funciară există diferenţe, trebuie să primeze acele limite ale fondurilor ce corespund folosinţei lor tradiţionale şi, după caz, stabilite prin voinţa comună a proprietarilor. Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este întemeiat în parte şi în consecinţă, în baza art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să-l admită în parte, pentru următoarele considerente: Sub aspect de CF terenul reclamanţilor este identificat c
Read more »

Refacerea raportului de expertiza de către acelasi expert dupa anularea raportului de expertiza pentru vicii de procedura referitoare la convocarea părţilor ,face admisbila cererea de recuzare, deoarece expertul indicase deja opinia sa în raportul anulat, art. 27 alin. 1 pct. 7 Cpc din 1865.

De la -
Din moment ce raportul anterior de expertiză a fost anulat prin încheierea din 14.06.2013 şi s-a dispus refacerea raportului de expertiză de către acelaşi expert, este evident că, în raport de neîndeplinirea legală a însărcinării sale până la termenul din 28.06.2013 (de pronunţare asupra recuzării) ne aflam în situaţia în care, pe aceleaşi obiective şi cu acelaşi material de analizat expertul  indicase deja opinia sa. Or, aceasta este situaţia tip a art. 27 alin. 1 pct. 7 Cpc din 1865, care instituie practic atât o normă de protecţie a participanţilor la litigiu, cât şi o prezumţie legală de lipsă de imparţialitate.  Obiecţiunile pot conduce doar la aplicarea art. 212 Cpc, respectiv „întregirea” (completarea) expertizei, moment în care, de cele mai multe ori, expertul nici nu antamase, sau oricum nu se pronunţase pe respectivele aspecte sau la o nouă expertiză, situaţie în care, dacă cele ce se solicită sunt identice şi nu sunt elemente noi de analiză putem fi/sau nu în situaţia art.
Read more »