Antecontract avand ca obiect un teren ce face obiectul legii fondului funciar , cesiunea creantei din antecontract privind cumpararea terenului, obtinerea titlului de proprietate pana la un anumit termen stabilit prin antecontract da nastere unui termen suspensiv pentru obligatia de incheiere a vanzarii prescriptia necurgand, obtinerea titlului dupa acest termen nu duce la incetarea antecontractului, vanzarea de catre cumparatorul din antecontract ulterior cesiuni este nula absoluta, cesionarul are calitate procesual in obtinerea unei hotarari care sa tina loc de vanzare,art. 5 alin. (1) – Titlul X – Legea nr. 247/2005.
Până la
împlinirea termenului suspensiv – data obţinerii actului de
proprietate în procedura Legii nr. 18/1991, obligaţia asumată de
părţi este imprescriptibilă.Fiind un termen suspensiv de executare
stipulat în beneficiul debitorilor obligaţiei de a face –
promitentul vânzător – „pendente termine”, debitorul nu poate
fi acţionat în judecată pentru neexecutarea prestaţiei, deoarece
datoria sa nu a ajuns la scadenţă.Împrejurarea că în speţă
titlul de proprietate pentru terenul agricol în suprafaţă de 17
ha. a fost obţinut după data stabilita
in anteontract, nu
constituie o cauză de încetare a obligaţiei asumate de promitenţii
vânzători de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare,
ci eventual pune în discuţie problema răspunderii contractuale a
debitorului obligaţiei pentru pagubele pricinuite cocontractantului,
urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor asumate de fiecare
semnatar al convenţiei. Cntractul
de vânzare-cumpărare nr. 1994/3.09.2010 încheiat între
beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare B.L.D. şi S.C. „H”
S.R.L., se reţine că acesta, fiind încheiat anterior perfectării
contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică între
părţile din proces, el constituie o vânzare a lucrului altuia,
nulă absolut în condiţiile art. 948 Cod civil, fiind o operaţiune
speculativă şi nu a avut ca obiect ieşirea valabilă din
patrimoniul promitentei vânzătoare a terenului în suprafaţă de
17 ha.
Cât timp proprietarul terenului – recurenta pârâtă
nu a dispus de bunul său în mod valabil până la momentul
soluţionării prezentului recurs, se reţine că aceasta se
legitimează în calitate de proprietar al bunului ce a făcut
obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind îndeplinită şi
această condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti
care să îi suplinească acesteia consimţământul la vânzare,
conform art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, titlul X. Prin
intermediul prezentei acţiuni reclamantul şi-a valorificat un drept
de creanţă rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare nr.
1143/20.06.2006 şi dobândit prin intermediul contractului de
cesiune de creanţă nr. 2097/2008, aceste înscrisuri făcând
dovada calităţii procesuale active a reclamantului.
Prin acţiunea înregistrată sub nr. 1833/212/2009 pe
rolul Judecătoriei Constanţa, reclamantul B.L.D. a chemat în
judecată pe pârâtele C.P. şi Comuna Corbu prin Primar, solicitând
instanţei, ca în contradictoriu cu acestea, să pronunţe o
hotărâre prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea
între părţi pentru imobilul-teren în suprafaţă de 17 ha.,
situat în extravilanul comunei Corbu. Totodată s-a solicitat şi
obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
În esenţă,
reclamantul a motivat că, numita C.T. a încheiat cu pârâta C.P.,
o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub
nr. 1143/2006 la B.N.P.A. E.T. şi G.L., prin care aceasta a promis
să vândă, iar C.T. să cumpere imobilul teren, aşa cum a
fost individualizat mai sus, fiind achitată în întregime suma de
170.000 lei, cu titlu de preţ al vânzării, iar termenul de
perfectare a contractului fiind stabilit la data de 30.06.2007.
S-a mai precizat că, în data de 28.05.2008, la
B.N.P.A. M.T. şi D.P., s-a încheiat contract de cesiune de creanţă
autentificat sub nr. 2097, prin care C.T. şi C.S.D., în calitate de
cedenţi, au cesionat către reclamant, în calitate de cesionar,
dreptul de a cumpăra născut din promisiunea bilaterală de
vânzare-cumpărare.
De asemenea, s-a arătat că, în data de 19.01.2009 s-a
emis pentru pârâta C.P., titlul de proprietate nr. 6675, iar până
în prezent pârâta nu a înţeles să dea curs obligaţiilor
asumate, în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare
în formă autentică.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 969, art.
970, art. 1073, art. 1077 Cod civil, art. 5 din titlul X al Legii nr.
247/2005.
La cerere au fost anexate, în copie, promisiune
bilaterală de vânzare-cumpărare, contract de cesiune de creanţă,
titlu de proprietate.
Pârâta Comuna Corbu prin Primar, legal citată, nu a
formulat întâmpinare.
În şedinţa din data de 12.03.2009 s-a luat act de
modificarea cadrului procesual, în sensul că pârâtă în cauză
este C.I.
Pârâta C.I., legal citată, a formulat cerere
reconvenţională prin care a solicitat rezoluţiunea
antecontractului de vânzare-cumpărare, totodată invocând excepţia
lipsei calităţii procesuale active a reclamantului.
Prin încheierea din data de 23.02.2010, instanţa a pus
în discuţia părţilor excepţia de netimbrare a cererii
reconvenţionale şi a anulat cererea reconvenţională ca
netimbrată.
De asemenea, tot prin încheierea din data de
23.02.2010, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale
pasive a pârâtei Comuna Corbu prin Primar.
În cauză au fost încuviinţate şi administrate proba
cu înscrisuri şi proba cu interogatoriu.
Prin sentinţa civilă nr. 10795/27.04.2010 instanţa a
respins acţiunea reclamantului în contradictoriu cu pârâta Comuna
Corbu prin Primar, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără
calitate procesuală pasivă. A admis cererea formulată de
reclamantul B.L.D., în contradictoriu cu pârâta C.I. şi a
constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între reclamantul
B.L.D., în calitate de cumpărător şi pârâta C.I., în calitate
de vânzător, la preţul de 170.000 lei, achitat la data de
20.09.2006 de către reclamant, autoarei pârâtei, asupra terenului
extravilan în suprafaţă de 17 ha. situat pe raza comunei Corbu,
judeţul Constanţa, identificat în titlul de proprietate nr.
6675/19.01.2009 emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea
Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor. A dispus ca hotărârea
să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
A obligat pârâta C.I. la plata către reclamant, a
sumei de 4.652 lei cheltuieli de judecată (4.647 lei taxă judiciară
de timbru şi 5 lei timbru judiciar).
Pentru a hotărî în acest fel, a reţinut instanţa de
fond că prin înscrisul sub semnătură privată, promisiune
bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1143/2006
la B.N.P.A. E.T. şi G.L., autoarea pârâtei s-a obligat să vândă
numitei C.T., iar aceasta din urmă să cumpere teren în suprafaţă
de 17 ha., situat în extravilanul comunei Corbu, primind în
totalitate preţul vânzării în sumă de 170.000 lei, convenindu-se
totodată ca perfectarea vânzării să se facă la data emiterii
titlului de proprietate, cel târziu până la data de 30.06.2007,
astfel încât de la această dată luând naştere dreptul la
acţiune.
Ulterior, prin contractul de cesiune de creanţă
autentificat sub nr. 2097 din 2008, dreptul de cumpărare al
promitentei-cumpărătoare C.T., rezultat din promisiunea de vânzare,
a fost transmis reclamantului.
Potrivit art. 1294 Cod civil, „Vinderea este o
convenţie prin care cele două părţi se obligă între sine, una a
transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti
celei dintâi preţul lui”, iar conform art. 1295 Cod civil,
„Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de
drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului,
îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra
preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă
nu se va fi numărat”.
Aceste prevederi se circumscriu principiului
consensualismului care guvernează materia încheierii contractelor
sinalagmatice şi care face ca acordul de voinţă al părţilor,
liber exprimat şi neviciat să fie suficient şi necesar pentru
perfectarea convenţiei.
Pentru admisibilitatea acţiunii
având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite
următoarele condiţii: să existe un antecontract valabil încheiat,
refuzul unei părţi de a încheia contractul în formă autentică,
partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin
antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului
pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, bunul să
se afle încă în patrimoniul promitentului vânzător.
Analizând condiţiile impuse de
textele legale citate, instanţa de fond a constatat că, în speţă,
acestea sunt îndeplinite, respectiv: există înscrisul sub
semnătură privată cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare,
pârâta nu s-a prezentat la notariat pentru perfectarea contractului
de vânzare-cumpărare, obligaţie ce îi incumba conform promisiunii
de vânzare, pârâtul (vânzător)
este proprietarul terenului, aşa cum atestă titlul de proprietate
nr. 6675/2009, iar terenul în litigiu se află încă în
patrimoniul acestuia, nefiind făcută dovada că ar fi înstrăinat
către altcineva.
De altfel, atâta timp cât
terenul în litigiu nu a ieşit din patrimoniul pârâtului
(vânzător) şi neexistând alte impedimente legale, în
lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi
reparării în natură a pagubelor, în baza art. 1073 şi 1077 Cod
civil, instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc
de contract de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a
declarat recurs pârâta C.I., criticând-o pentru nelegalitate şi
netemeinicie. Recursul a vizat, de asemenea, încheierea de şedinţă
prin care instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale
active a reclamantului.
În şedinţa publică din 11.11.2010, faţă de
valoarea obiectului litigiului, aşa cum rezultă din antecontractul
de vânzare-cumpărare, instanţa a calificat drept apel, calea de
atac exercitată în cauză.
Prin decizia civilă nr. 501/11.11.2010 Tribunalul
Constanţa a respins ca nefondat apelul formulat de C.I.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel
a reţinut că reclamantul se legitimează procesual activ în
condiţiile în care cesiunea de creanţă reprezintă un mod de
transmitere a obligaţiilor şi este acea convenţie prin care
creditorul transmite o creanţă a sa unei alte persoane, iar
reclamantul a dobândit prin intermediul cesiunii de creanţă
încheiată cu C.T. calitatea de beneficiar al promisiunii de
vânzare-cumpărare a terenului în litigiu. S-a mai reţinut că
cesiunea de creanţă a fost notificată apelantei reclamante,
situaţie în care aceasta, în calitate de succesoare în drepturi a
defunctei promitente C.P., nu poate să ignore obligaţiile asumate
de autoarea sa, deoarece odată cu acceptarea pură şi simplă a
succesiunii răspunde pentru toate obligaţiile acesteia.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut că toate criticile
apelantei sunt nefondate, obligaţia de a face toate demersurile
pentru obţinerea titlului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991
pentru terenul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare
îi incumba promitentei vânzătoare, iar după decesul acesteia şi
încetarea mandatului încheiat cu B.L.D. – procura nr. 1144 din
20.09.2006 această obligaţie s-a transmis apelantei, în calitate
de succesoare a promitentei vânzătoare. Apelanta pârâtă nu îşi
poate invoca propria sa culpă în neemiterea titlului de proprietate
până la 30.06.2007, pentru a invoca încetarea obligaţiei sale de
perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, cu atât mai mult
cu cât autoarea sa a încasat integral preţul de 170.000 lei, la
data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat
recurs pârâta C.I., care a criticat-o pentru nelegalitate, conform
art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, sub următoarele aspecte:
1. Partea reclamantă, cedenţii creanţei reclamantului
nu au respectat termenul asumat prin antecontract, prin care aceştia
urmau să obţină punerea în posesie a autoarei pârâtei asupra
imobilului în procedura Legii nr. 18/1991 – respectiv „cel mai
târziu până la data de 30.06.2007”.
În condiţiile în care până la termenul stipulat în
contract – 30.06.2007 – promitenta cumpărătoare din
antecontract nu a reuşit să întocmească actele necesare vânzării,
în speţă au devenit incidente dispoziţiile art. 1020 Cod civil,
contractul fiind rezoluţionat pentru neexecutare culpabilă din
partea beneficiarului promisiunii.
2. Instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu
aplicarea greşită a legii – art. 5 alin. (2) din titlul X din
Legea nr. 247/2005, deoarece potrivit contractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1994/3.09.2010 de B.N.P.
C.M.P. bunul imobil a fost înstrăinat de reclamant către
cumpărătoarea S.C. „H” S.R.L., iar la momentul soluţionării
prezentei cauze, recurenta nu mai are calitatea de proprietar al
bunului.
3. Hotărârea s-a pronunţat cu încălcarea dreptului
la apărare al apelantei pârâte. Deşi la dosar există o cerere de
amânare formulată de unul dintre cei doi avocaţi ai apelantei,
instanţa de apel a respins nemotivat această cerere, deşi avocatul
mai avea probe de administrat.
4. Reclamantul nu are calitate procesuală activă,
întrucât prin contractul de cesiune de creanţă autentificat sub
nr. 2097/28.05.2008 s-a transmis numai un drept de creanţă, ori
prin prezenta acţiune reclamantul urmăreşte transmiterea în
patrimoniul său a unui drept real.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport
de criticile pârâtei, se constată că recursul este nefondat
pentru următoarele considerente:
1. Instanţele de fond şi de apel au calificat în mod
judicios contractul încheiat între autoarea pârâtei C.P. şi
autoarea reclamantului – C.T. la data de 20.09.2006 ca fiind o
promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, respectiv o convenţie
prin care ambele părţi şi-au asumat obligaţia să vândă,
respectiv să cumpere în viitor terenul în suprafaţă de 17 ha.
situat în extravilanul comunei Corbu, judeţul Constanţa, cu preţul
de 170.000 lei, preţ plătit şi încasat la momentul încheierii
antecontractului de vânzare-cumpărare.
Conform acestei convenţii, părţile s-au înţeles să
perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la
data emiterii titlului de proprietate conform Legii nr. 18/1991 –
procedura fiind în desfăşurare la momentul semnării
antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv cel mai târziu
până la data de 30 iunie 2007.
Din analiza acestei convenţii, se reţine că actul
încheiat de părţi este afectat de o modalitate, respectiv de
termen suspensiv.
Termenul suspensiv este acela care amână
exigibilitatea sau executarea obligaţiei până la momentul
împlinirii sale. Cu alte cuvinte, dreptul de creanţă devine
exigibil şi datoria devine scadentă la împlinirea termenului.
În cauză se reţine că antecontractul de
vânzare-cumpărare a bunului viitor a fost afectat de un termen
suspensiv convenţional, stipulat în beneficiul vânzătorului
promitent. Părţile au convenit să încheie în viitor un contract
de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 17
ha., situat în extravilanul comunei Corbu, în legătură cu care se
află în desfăşurare procedura de reconstituire a dreptului de
proprietate conform Legii nr. 18/1991. Termenul stipulat pentru
încheierea actului în formă autentică a fost stabilit ca fiind
momentul emiterii titlului de proprietate în procedura Legii nr.
18/1991, titlu ce urma să fie obţinut până cel mai târziu la
data de 30 iunie 2007.
Din interpretarea gramaticală a clauzei ce vizează
condiţiile în care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare,
rezultă că părţile au stabilit ca actul de vânzare-cumpărare să
se încheie imediat ce se va obţine titlul de proprietate emis de
Comisia Judeţeană Constanţa de Aplicare a Legii nr. 18/1991, titlu
ce va fi obţinut cel mai târziu până la data de 30 iunie 2007.
Fiind un termen suspensiv de executare stipulat în
beneficiul debitorilor obligaţiei de a face – promitentul vânzător
– „pendente termine”, debitorul nu poate fi acţionat în
judecată pentru neexecutarea prestaţiei, deoarece datoria sa nu a
ajuns la scadenţă.
Trebuie subliniat faptul că termenul nu afectează
existenţa însăşi a obligaţiei, ci doar exigibilitatea; obligaţia
există, dar nu este exigibilă (art. 1022 Cod civil).
Astfel, obligaţia de a perfecta contractul de
vânzare-cumpărare există cu certitudine şi este sigur că
debitorul – promitenta vânzătoare va trebui să execute obligaţia
pe care o datorează – perfectarea contractului de
vânzare-cumpărare la data obţinerii titlului conform Legii nr.
18/1991, titlu ce se impune a fi obţinut cel mai târziu până la
data de 30 iunie 2007.
Fiind vorba de un termen suspensiv de executare în
favoarea debitorului, creditorul – beneficiarul promisiunii de
vânzare-cumpărare nu poate proceda la niciun act de executare
împotriva debitorului şi nu poate cere plata mai înainte de
împlinirea lui. Până la împlinirea termenului suspensiv – data
obţinerii actului de proprietate în procedura Legii nr. 18/1991,
care se va obţine nu mai târziu de data de 30 iunie 2007, obligaţia
asumată de părţi este imprescriptibilă. Termenul de prescripţie
extinctivă a acţiunii în realizarea dreptului de creanţă –
perfectarea contractului de vânzare-cumpărare – nu curge în
favoarea debitorului. El începe să curgă numai din momentul
împlinirii termenului suspensiv – 30.06.2007, când creanţa
devine exigibilă.
La împlinirea termenului suspensiv, obligaţia devine
exigibilă. Creditorul – beneficiarul promisiunii de
vânzare-cumpărare are la dispoziţie şi poate recurge la toate
mijloacele juridice ofensive prevăzute de lege, pentru a obţine de
la debitor prestaţiile care i se datorează – în speţă
promovarea unei acţiunii în justiţie pentru suplinirea
consimţământului promitentului vânzător la vânzare-cumpărare
şi pronunţarea unei hotărârii judecătoreşti care să ţină loc
de act de vânzare-cumpărare.
Împrejurarea că în speţă titlul de proprietate
pentru terenul agricol în suprafaţă de 17 ha. a fost obţinut după
data de 30 iunie 2007, nu constituie o cauză de încetare a
obligaţiei asumate de promitenţii vânzători de a perfecta în
viitor contractul de vânzare-cumpărare, ci eventual pune în
discuţie problema răspunderii contractuale a debitorului obligaţiei
pentru pagubele pricinuite cocontractantului, urmare a neexecutării
culpabile a obligaţiilor asumate de fiecare semnatar al convenţiei
–(nerealizarea în termen a documentaţiei necesare emiterii
titlului de proprietate, lipsa de diligenţă şi de interes a părţii
care s-a obligat în cadrul procedurii declanşate conform Legii nr.
18/1991).
În speţă se reţine că recurenta pârâtă a
solicitat pe cale reconvenţională să se constate că
antecontractul de vânzare-cumpărare a fost rezoluţionat ca urmare
a neexecutării obligaţiei asumate de beneficiara promisiunii –
C.T. (cedenta dreptului de creanţă) de a efectua toate demersurile
necesare pentru emiterea titlului de proprietate, cerere ce a fost
anulată ca netimbrată. În condiţiile în care hotărârea primei
instanţe nu a fost criticată în apel şi ulterior în recurs sub
aspectul anulării cererii reconvenţionale, această soluţie a
intrat în puterea lucrului judecat, neputându-se relua direct în
recurs aspecte de fond legate de rezoluţiunea acestui antecontract
de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, se reţine din analiza
antecontractului de vânzare-cumpărare că promitenta cumpărătoare
şi-a asumat numai obligaţia de a efectua toate demersurile necesare
pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă
autentică, respectiv obţinerea certificatului fiscal,
certificatului de sarcini sau extras de carte funciară, operaţiuni
ce sunt ulterioare obţinerii titlului de proprietate conform Legii
nr. 18/1991, demersurile pentru obţinerea acestui titlu incumbând
exclusiv promitentei vânzătoare.
Faptul că autoarei pârâtei îi incumba această
obligaţie rezultă şi din procura autentificată sub nr.
1144/20.09.2006, prin care C.P. l-a împuternicit pe reclamantul
B.L.D. să o reprezinte în faţa autorităţilor statului pentru
îndeplinirea tuturor formalităţilor necesare în vederea
reconstituirii dreptului de proprietate pentru terenul de 17 ha.
situat în extravilanul comunei Corbu.
Procura nr. 1144/20.09.2006 este un contract de mandat
care a încetat la data decesului mandatarului, respectiv la data de
18.05.2007, anterior termenului stipulat în antecontractul de
vânzare-cumpărare, conform art. 1552 pct. 3 Cod civil.
După decesul autoarei sale, recurentei pârâte, în
calitate de unic succesor, îi revenea obligaţia de a efectua toate
demersurile necesare pentru obţinerea titlului de proprietate în
baza Legii nr. 18/1991 şi respectiv obligaţia de a proceda la
perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului cu
beneficiarul promisiunii.
2. Şi critica ce vizează încălcarea dispoziţiilor
art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247/2005 de către
instanţa de apel, se reţine a fi nefondată.
Potrivit acestui text de lege, „în situaţia în care
după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără
construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţia poate sesiza
instanţa competentă, care poate pronunţa o hotărâre care să
ţină loc de act autentic”.
Pentru admisibilitatea acestei acţiuni, în mod
judicios s-au reţinut îndeplinite toate condiţiile legale:
- existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare
valabil încheiat;
- refuzul promitentei vânzătoare de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică;
- partea reclamantă să îşi fi îndeplinit
obligaţiile asumate, în speţă plata integrală a preţului;
- promitentul vânzător să fie proprietarul bunului
pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate;
- bunul să se afle încă în patrimoniul promitentului
vânzător.
Referitor la ultimele două condiţii, se reţine că
pârâta C.I., în calitate de succesoare a defunctei C.P., s-a
legitimat ca proprietară a terenului în suprafaţă de 17 ha.
situat în extravilanul comunei Corbu, judeţul Constanţa, în baza
titlului de proprietate nr. 6675/19.01.2009 emis în temeiul Legii
nr. 18/1991 (fila 7 dosar fond), iar până la momentul pronunţării
hotărârii recurate bunul nu ieşise în mod valabil din patrimoniul
acesteia; recurenta pârâtă nu a făcut acte de înstrăinare cu
privire la teren cu un terţ.
Referitor la contractul de vânzare-cumpărare nr.
1994/3.09.2010 încheiat între beneficiarul promisiunii de
vânzare-cumpărare B.L.D. şi S.C. „H” S.R.L., se reţine că
acesta, fiind încheiat anterior perfectării contractului de
vânzare-cumpărare în formă autentică între părţile din
proces, el constituie o vânzare a lucrului altuia, nulă absolut în
condiţiile art. 948 Cod civil, fiind o operaţiune speculativă şi
nu a avut ca obiect ieşirea valabilă din patrimoniul promitentei
vânzătoare a terenului în suprafaţă de 17 ha.
Cât timp proprietarul terenului – recurenta pârâtă
nu a dispus de bunul său în mod valabil până la momentul
soluţionării prezentului recurs, se reţine că aceasta se
legitimează în calitate de proprietar al bunului ce a făcut
obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, fiind îndeplinită şi
această condiţie pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti
care să îi suplinească acesteia consimţământul la vânzare,
conform art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, titlul X.
3. Nu poate fi reţinută ca fondată nici critica ce
vizează soluţionarea apelului cu încălcarea dreptului la apărare
al apelantei pârâte.
Noţiunea de proces echitabil, în sensul art. 6 din
C.E.D.O. desemnează, pe de o parte, ansamblul garanţiilor
procedurale enunţate de această dispoziţie, iar pe de altă parte,
dreptul la judecarea în mod echitabil a cauzei arătat în primul
paragraf este o garanţie cu conţinut propriu ce se alătură
celorlalte garanţii pentru a forma primul sens al noţiunii.
O garanţie esenţială a dreptului la un proces
echitabil o constituie dreptul la apărare, orice parte implicată
într-o procedură judiciară trebuie să aibă posibilitatea să îşi
susţină cererile în faţa instanţei de judecată, personal sau
prin avocatul angajat.
Analizând legalitatea actelor de procedură din apel,
din perspectiva dispoziţiilor legale invocate, se constată că
procedura judiciară desfăşurată faţă de apelanta pârâtă
răspunde exigenţelor art. 6 din C.E.D.O., apelanta pârâtă
beneficiind de apărare calificată în apel, inclusiv la termenul de
judecată din 11.11.2010 când s-au pus concluzii pe fondul apelului.
Astfel, se reţine că în instanţa de apel, apelanta
pârâtă C.I. şi-a angajat doi avocaţi. La termenul de judecată
din 11.11.2010 s-a prezentat în instanţă apelanta pârâtă,
personal şi avocat său D.M., în substituirea apărătorului D.A.
Cel de-al doilea avocat al apelantei – D.C. a depus la dosar o
cerere de amânare a cauzei pentru imposibilitatea prezentării sale
în instanţă. Constatând că apelanta este asistată de un
apărător calificat, în mod judicios, Tribunalul Constanţa a
respins cererea de amânare a cauzei pentru lipsa celui de-al doilea
avocat, în condiţiile în care atât partea, cât şi avocatul
prezent, au declarat că nu mai au alte probe de administrat în
cauză (fila 48 dosar apel) şi se declară în stare de judecată.
Pe de altă parte, nu se poate reţine că apelanta nu
şi-a putut administra în lipsa celui de-al doilea avocat alte probe
în completarea probatoriului administrat în faţa primei instanţe
– respectiv proba testimonială şi proba cu interogatoriul
intimatului reclamant, cât timp aceste probe nu au fost solicitate
în condiţiile art. 292 alin. (1) Cod procedură civilă, prin
niciunul dintre cele două apeluri formulate în cauză de cei doi
avocaţi ai apelantei (filele 4–6 şi respectiv 10–17 dosar apel)
şi nici în condiţiile art. 292 alin. (2) Cod procedură civilă.
4. Curtea constată că instanţa de apel a soluţionat
în mod judicios şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a
reclamantului, în sensul respingerii acesteia, reclamantul
legitimându-se procesual activ în prezenta cauză în temeiul
contractului de cesiune de creanţă autentificat sub nr. 2097/2008.
Calitatea procesual activă presupune existenţa unei
identităţi între persoana reclamantului şi cel care se pretinde
titularul dreptului dedus judecăţii.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data
de 20.09.2006 între autoarea pârâtei – C.P. şi cedenta C.T.,
căsătorită, a dat naştere unor obligaţii „de a face” în
sarcina părţilor contractante, respectiv de a perfecta în viitor
contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar nu unei
obligaţii de a da, respectiv de a transfera dreptul de proprietate
din patrimoniul lui C.P. în patrimoniul lui C.T. Prin urmare,
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a dat naştere doar
unor drepturi de creanţă, nefiind translativă de proprietate.
Astfel, autoarea recurentei s-a obligat faţă de C.T. –
beneficiara promisiunii de vânzare-cumpărare, să îi vândă la
momentul obţinerii titlului de proprietate conform Legii nr.
18/1991, terenul în suprafaţă de 17 ha., creditorul acestei
obligaţii fiind îndreptăţit, în situaţia în care debitorul va
refuza să îşi îndeplinească această obligaţie, să solicite
instanţei executarea acestei obligaţii prin pronunţarea unei
hotărâri judecătoreşti care să suplinească acest consimţământ
al promitentei vânzătoare, conform art. 1073 şi art. 1075 Cod
civil şi art. 5 alin. (1)din Legea nr. 247/2005, Titlul X.
Obiectul contractului de cesiune de creanţă nr.
2097/28 mai 2008 încheiat între C.S.D. şi C.T., în calitate de
cedenţi şi reclamantul B.L.D., în calitate de cesionar, l-a
constituit tocmai acest drept de creanţă dobândit de cedenţi prin
antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1143 din 20.09.2006
încheiat cu C.P.
Contractul de cesiune de creanţă este contractul prin
care un creditor transmite dreptul său de creanţă cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit, unei alte persoane (cesionar). Principalul
efect al cesiunii este transmiterea dreptului de creanţă de la
cedent la cesionar; creanţa se transmite aşa cum a existat în
patrimoniul cedentului, păstrându-şi natura civilă sau
comercială, cu toate garanţiile şi accesoriile ei (art. 1396 Cod
civil).
Acest contract produce efecte faţă de terţi – în
speţă faţă de debitorul promisiunii de vânzare-cumpărare –
recurenta C.I., de la momentul notificării ei, conform înscrisurilor
existente la dosar.
În speţă, se reţine că prin intermediul cesiunii de
creanţă s-a transmis intimatului reclamant un drept de creanţă –
dreptul de a cumpăra în viitor terenul în suprafaţă de 17 ha. de
la debitorul promisiunii de vânzare-cumpărare – C.I., în
calitate de succesoare a defunctei C.P., iar acest drept este însoţit
de toate garanţiile şi respectiv de acţiunile pe care le aveau la
dispoziţie cedenţii (C.T. şi C.S.D.) pentru apărarea şi
realizarea dreptului, inclusiv acţiunea întemeiată pe dispoziţiile
art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin intermediul
căreia beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare putea
solicita instanţei suplinirea consimţământului la vânzare, în
ipoteza în care debitorul obligaţiei de vânzare-cumpărare refuza
nejustificat să se prezinte la notar pentru încheierea contractului
de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin urmare, prin intermediul prezentei acţiuni
reclamantul şi-a valorificat un drept de creanţă rezultat din
antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1143/20.06.2006 şi
dobândit prin intermediul contractului de cesiune de creanţă nr.
2097/2008, aceste înscrisuri făcând dovada calităţii procesuale
active a reclamantului.
Constatând neîntemeiată critica recurentei ce vizează
modalitatea în care instanţa de apel a soluţionat excepţia lipsei
calităţii procesuale active a reclamantului, curtea o respinge.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod
procedură civilă, respinge recursul pârâtei ca nefondat.
Curtea
de Apel Constanta ,DECIZII
RELEVANTE , SECŢIA
CIVILĂ, PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE,CONFLICTE DE MUNCĂ ŞI
ASIGURĂRI SOCIALE,Decizia
civilă nr. 71/C/02.03.2011.
Comentarii
Trimiteți un comentariu