Hotărâre care să ţină loc de act autentic, interpretarea contractului, art. 5 alin. (2) al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art.977, 982 C.civ.

Potrivit art. 977 din vechiul C. civ. ale cărui dispoziţii sunt aplicabile cauzei, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci, ca element hotărâtor pentru definirea şi interpretarea contractului, rolul pe care îl are voinţa internă a părţilor, intenţia lor reală.

Corelativ, art. 982 C. civ., dispune că toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întreg.

Interpretarea contractului apare adeseori - inclusiv în cazul în speţă - în strânsă legătură cu operaţiunea de calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii actului astfel încadrat.

În cauză, interpretând coordonat clauzele „convenţiei” în discuţie, fără a le separa de contextul în care se încadrează, rezultă fără echivoc voinţa reală a părţilor de a vinde şi respectiv de a cumpăra suprafaţa totală de 8000 m.p. situată administrativ pe raza localităţii B., Bd. P.G., judeţul Ilfov, după clarificarea situaţiei juridice a acesteia, ceea ce s-a şi realizat prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare întocmite în formă autentică la 19 decembrie 2005 şi respectiv 15 februarie 2006, urmare cărora promitenţii vânzători au devenit pe deplin, proprietari.

Astfel, în preambulul actului (Dosar nr. 21442/3/2009 al Tribunalului Bucureşti) C.I. şi I.C. declară că vând lui G.C., terenurile situate în comuna B., Bd-ul P.G., în suprafaţă de 8000 m.p., pentru ca mai apoi să se facă referiri fără echivoc la preţul „stabilit şi încasat”, la data semnării actului şi la predarea în posesie a nemişcătorului.

Niciuna din stipulările contractuale nu lasă loc de îndoială sub aspectul intenţiei părţilor, care nu poate fi interpretată ca fiind „o asociere” aşa cum susţine recurentul, atâta vreme cât termenii utilizaţi sunt „vânzător”, „cumpărător”, preţ al vânzării ori predarea posesiei.

Cât priveşte data la care părţile urmau a autentifica această convenţie, se stipulează (de asemenea, fără echivoc) că aceasta se va face „în maximum 6 luni” de la semnarea actului, după ce terenul urma a fi scos din circuitul agricol, prin grija vânzătorilor.

Aşa fiind, în mod corect instanţele au apreciat că sunt îndeplinite cerinţele art. 5 alin. (2) al Titlului X din Legea nr. 247/2005, în sensul de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. 

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea formulată la data de 20 mai 2009, reclamanta SC D. SRL a solicitat instanţei - în contradictoriu cu pârâţii C.I. şi I.C. - să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenurile în suprafaţa totala de 8.000 m.p. situate în comuna B., B-dul P.G., după cum urmează:

a) tarlaua 12, parcela 59/16, în suprafaţă de 4.000 mp intabulată, a comunei B., judeţul Ilfov şi

b) tarlaua 12, parcela 59/17, în suprafaţă de 4.000 mp intabulată a comunei B., judeţul Ilfov.

S-a mai solicitat ca instanţa să dispună Oficiului pentru Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov să facă cuvenitele menţiuni în caz de admitere a primului capăt de cerere.

În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art. 1073, 1075, 1077, 1092 şi 1084-1086 C. civ., s-a arătat că la data de 13 februarie 2009, reclamanta a încheiat contractul de cesiune din 13 februarie 2009 cu G.C.F., în calitate de cesionar. În urma cestei cesiuni, a preluat toate drepturile şi obligaţiile cedentului ce decurg din convenţia pe care acesta a încheiat-o cu pârâţii C.I. şi I.C. la data de 27 aprilie 2004. Contractul de cesiune a fost notificat pârâţilor prin intermediul BEJ F.G.M. (Notificarile din 10 martie 2009).

Odată ce a fost notificată cesiunea de creanţă, cesionara, SC D. SRL a devenit creditoare în locul cedentului, G.C.F., preluându-i toate drepturile. Potrivit dispoziţiilor legale în materie, creanţa rămâne neschimbată, iar cesionarul devine creditor pentru valoarea nominală a creanţei, indiferent de preţul pe care l-a plătit.

La data de 27 aprilie 2004 G.C.F. a încheiat cu C.I. şi I.C. o convenţie - antecontract de vânzare-cumpărare - prin care pârâţii în calitate de promitenţi-vânzători s-au obligat să înstrăineze terenurile în suprafaţă totală de 8000 mp, situate în comuna B., B-dul P.G. după cum urmează:

a) parcela 59/16 dobândită de promitenţii-vânzători de la numitul S.A. prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 09 aprilie 2001 la B.N.P. M.P. şi S.B.T., în suprafaţă de 4000 mp; b) parcela nr. 59/17 dobândită de promitenţii-vânzători de la numita S.M. şi S.I., prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 09 aprilie 2001 la B.N.P. M.P., în suprafaţă de 4.000 m.p.

Ulterior, pârâţii şi-au clarificat situaţia juridică, devenind pe deplin proprietari, în urma încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a arătat că la momentul încheierii convenţiei cedentul G.C.F. a plătit integral preţul vânzării, şi anume 110.000 euro. De altfel, acest fapt arată că promitenţii-vânzători deşi au primit preţul, nu mai doresc încheierea contractului în formă autentică. Consideră reclamanta că această împrejurare vine să arate că pârâţii nu îşi îndeplinesc obligaţiile contractuale, cu rea-credinţă. Aceştia nu pot invoca exceptio non adimpleti contractus, deoarece promitentul-cumpărător a achitat preţul integral, fără a mai exista alte obligaţii de îndeplinit în sarcina acestuia. Drept urmare, cesiunea intervenită între părţi este o cesiune de creanţă, fără a mai exista obligaţii transmise către reclamantă. Singura formalitate este aceea a încheierii contractului în formă autentică, dar aceasta nu a fost posibilă din pricina refuzului pârâţilor de a se prezenta la notar.

O alta modalitate care afectează prezenta convenţie este termenul suspensiv de 6 luni prevăzut în beneficiul vânzătorilor, termen prevăzut pentru scoaterea terenului din circuitul agricol de către promitenţii-vânzători şi respectiv perfectarea actului în formă autentică. Această obligaţie afectată de termen ce aparţinea promitenţilor vânzători trebuia îndeplinită de către aceştia ulterior cumpărării bunurilor imobile de la persoanele care aveau calitatea de proprietari.

Investit în primă instanţă, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin sentinţa nr. 1557 din 23 septembrie 2011, a respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune. A admis în parte cererea şi a constatat că pârâţii au vândut reclamantei terenurile în suprafaţă totală de 8.000 m.p., situate în comuna B., B-dul P.G., după cum urmează: tarlaua 12 - parcela 59/16 - în suprafaţă de 4000 m.p., întabulată, a comunei B., judeţul Ilfov; tarlaua 12 - parcela 59/17 - în suprafaţă de 4000 m.p., întabulată, a comunei B., judeţul Ilfov, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză efectuat în cauză.

A dispus că sentinţa ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.

A respins, ca neîntemeiat, cel de-al doilea capăt de cerere şi ca rămase fără obiect, capetele de cerere subsidiare.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut în esenţă că în prezenta cauză s-a făcut dovada refuzului pârâţilor de a se prezenta la biroul notarial pentru a încheia actul în formă autentică, aşa cum rezultă din încheierile autentificate sub nr. 1186 şi 1187 la B.N.P. - A.M.M., la data de 16 martie 2009, în urma notificărilor formulate de reclamantă.

Totodată, din convenţia încheiată la data de 27 aprilie 2004 reiese că, promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, achitând preţul vânzării.

În ceea ce priveşte susţinerile pârâtului C.I., în sensul că părţile s-ar fi desocotit (şi nu mai există obligaţiile asumate prin antecontract) printr-o chitanţă descărcătoare încheiată la data de 03 octombrie 2005, tribunalul a apreciat că acestea sunt neîntemeiate având în vedere că înscrisul nu se referă la terenurile ce fac obiectul cauzei iar pe de altă parte, este unilateral, exprimând numai voinţa pârâtului C.I., nefiind semnat şi de G.C.F.

În cauză, s-a efectuat şi o expertiză tehnică de specialitate de către expert tehnic judiciar D.M.A. prin care au fost identificate cele două terenuri care fac obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.

Totodată, pârâta I.C. a recunoscut pretenţiile reclamantei şi a fost de acord ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract.

Având în vedere cele ce preced, tribunalul a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condiţiile art. 5 alin. (2) din Titlul X, Legea nr. 247/2005, în sensul că pârâţii refuză nejustificat să se prezinte la biroul notarial pentru a încheia actul de vânzare cumpărare în formă autentică, aşa cum s-au obligat prin antecontractul încheiat la data de 27 aprilie 2004, iar reclamanta îşi justifică dreptul de a solicita instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, în baza contractului de cesiune încheiat cu promitentul cumpărător, G.C.F., la data de 13 februarie 2009.

Apelul declarat în cauză de pârâtul C.I., a fost respins ca nefondat, prin decizia nr. 376/A din 24 octombrie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul C.I. care, invocând temeiul prevăzut de art.

Recursul se priveşte ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.

Celelalte critici formulate de recurent impun a fi analizată cu precădere împrejurarea dacă, în vederea dezlegării judicioase a cererilor deduse judecaţii, instanţele au interpretat corect clauzele actului juridic încheiat de părţi cu promitentul cumpărător G.C.F. (care, ulterior, şi-a cesionat drepturile litigioase reclamantei SC D. SRL) sub aspectul voinţei reale a părţilor şi a eficienţei acesteia din perspectiva producerii de consecinţe juridice în condiţiile în care, termenul suspensiv de 6 luni prevăzut în beneficiul vânzătorilor, pentru scoaterea terenului din circuitul agricol şi respectiv perfectarea actului în formă autentică, nu a fost respectat.

Astfel, potrivit art. 977 din vechiul C. civ. ale cărui dispoziţii sunt aplicabile cauzei, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor. Textul subliniază deci, ca element hotărâtor pentru definirea şi interpretarea contractului, rolul pe care îl are voinţa internă a părţilor, intenţia lor reală.

Corelativ, art. 982 C. civ., dispune că toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întreg.

Interpretarea contractului apare adeseori - inclusiv în cazul în speţă - în strânsă legătură cu operaţiunea de calificare juridică a acestuia, ce atrage după sine efectele juridice proprii actului astfel încadrat.

În cauză, interpretând coordonat clauzele „convenţiei” în discuţie, fără a le separa de contextul în care se încadrează, rezultă fără echivoc voinţa reală a părţilor de a vinde şi respectiv de a cumpăra suprafaţa totală de 8000 m.p. situată administrativ pe raza localităţii B., Bd. P.G., judeţul Ilfov, după clarificarea situaţiei juridice a acesteia, ceea ce s-a şi realizat prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare întocmite în formă autentică la 19 decembrie 2005 şi respectiv 15 februarie 2006, urmare cărora promitenţii vânzători au devenit pe deplin, proprietari.

Astfel, în preambulul actului (Dosar nr. 21442/3/2009 al Tribunalului Bucureşti) C.I. şi I.C. declară că vând lui G.C., terenurile situate în comuna B., Bd-ul P.G., în suprafaţă de 8000 m.p., pentru ca mai apoi să se facă referiri fără echivoc la preţul „stabilit şi încasat”, la data semnării actului şi la predarea în posesie a nemişcătorului.

Niciuna din stipulările contractuale nu lasă loc de îndoială sub aspectul intenţiei părţilor, care nu poate fi interpretată ca fiind „o asociere” aşa cum susţine recurentul, atâta vreme cât termenii utilizaţi sunt „vânzător”, „cumpărător”, preţ al vânzării ori predarea posesiei.

Cât priveşte data la care părţile urmau a autentifica această convenţie, se stipulează (de asemenea, fără echivoc) că aceasta se va face „în maximum 6 luni” de la semnarea actului, după ce terenul urma a fi scos din circuitul agricol, prin grija vânzătorilor.

Ca atare, în mod corect s-a reţinut prin decizia atacată, că aceste afirmaţii sunt lipsite de orice suport probator, întrucât presupun o interpretare în afara contractului.

Cât priveşte „nota de desocotire” invocată de recurent în sprijinul afirmaţiilor sale, se observă că este vorba de un înscris olograf, o ciornă ce conţine înşiruiri de nume şi calcule, ce priveşte un alt imobil decât cel aflat în litigiu şi care nu se constituie într-un act juridic formal, cu părţi, obiect şi cauză.

În consecinţă, se constată că instanţele au dat prioritate voinţei reale a părţilor, ce rezultă fără echivoc din actul astfel interpretat, în sensul intenţiei comune de înstrăinare a suprafeţei de 8000 m.p., astfel cum aceasta este individualizată în schiţa anexă convenţiei şi ulterior, în actele de proprietate.

Această operaţiune a atras după sine şi calificarea actului astfel perfectat, care, doar sub aspectul realizării acordului de voinţă al părţilor, plăţii preţului şi predării bunului apare ca un veritabil contract de vânzare-cumpărare iar nu un antecontract, ce are valoarea juridică a unei promisiuni, cu caracter sinalagmatic, de a încheia în viitor un anumit act.

Aşa fiind, în mod corect instanţele au apreciat că sunt îndeplinite cerinţele art. 5 alin. (2) al Titlului X din Legea nr. 247/2005, în sensul de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

                Extras din Decizia nr. 3943/2013 a SECŢIEI I CIVILĂ A    ÎNALTEI CURȚI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE, sursa: www.scj.ro.