Expropriere, pret de piata, cenzurarea raportului de expertiza poate fi facuta in baza unor contracte de vanzare-cumparare oneste, art.26, 27 Legea nr. 33/1994.

Asa cum s-a cristalizat în practica judiciara, sintagma „pretul cu care se vând în mod obisnuit imobilele” are în vedere pretul de piata, respectiv cel de tranzactionare, stipulat în acte de înstrainare încheiate la o data apropiata celei la care se efectueaza expertiza de evaluare. „Pretul de piata” este considerat a fi pretul cel mai probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vânda dreptul de proprietate asupra unui bun dupa ce acesta a fost expus, într-o masura rezonabila, pe o piata concurentiala, atunci când sunt întrunite toate conditiile unei vânzari oneste si în care cumparatorul si vânzatorul actioneaza prudent, în cunostinta de cauza, în interesul propriu, presupunând ca niciunul dintre acestia nu este supus unor constrângeri exagerate. Instanta de judecata este îndreptatita a stabili cuantumul despagubirilor prin aprecierea coroborata a probelor administrate, în cadrul carora raportului de expertiza întocmit în cauza nu i s-ar putea recunoaste o pozitie superioara. Sunt de retinut, în acest sens, prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în conformitate cu care „Primind rezultatul expertizei, instanta îl va compara cu oferta si cu pretentiile formulate de parti si va hotarî”.

    Pe acest temei, în masura în care pârâtul înfatiseaza contracte de vânzare-cumparare încheiate în perioada relevanta pentru alte imobile de acelasi fel cu terenul în litigiu, instanta poate cenzura valoarea inserata în raportul de expertiza, apreciind, eventual, asupra oportunitatii întocmirii unei noi lucrari de specialitate.

Analiza recursurilor.

    Înalta Curte constata ca principala critica continuta de toate cele trei recursuri vizeaza încalcarea dispozitiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind neaplicarea criteriilor legale de stabilire a despagubirilor, astfel încât va raspunde printr-un considerent comun sustinerilor care identifica aceasta problema de drept, pentru a se asigura o rezolvare unitara a criticilor formulate pe aceasta chestiune.

    Instantele de fond au configurat urmatoarea situatie de fapt:

    Reclamantii P.D.M. si P.M.G., în calitate de proprietari ai terenului expropriat în suprafata de 1.040 mp situat în comuna M.V., jud. Ilfov au contestat în instanta valoarea despagubirii acordate, considerata a fi inferioara valorii reale a terenului supus exproprierii si care nu a inclus valoarea prejudiciului ce le-a fost cauzat prin deposedarea de teren.

    În prima instanta s-a dispus o expertiza de specialitate care a stabilit:

    - la data transferului dreptului de proprietate valoarea de circulatie a terenului expropriat era de 61.207 RON, respectiv 14,560 euro (4,2 euro mp);

    - la data efectuarii raportului de expertiza în prima instanta (28 aprilie 2010) valoarea terenului era de 98.754 RON, respectiv 23.920 euro (23 euro/mp);

    - prejudiciul reclamantilor a fost estimat la valoarea de 17.623 euro (253 euro pentru lotul de 11 mp si 17.370 euro pentru lotul de 944 mp, pornind de la valoarea de referinta de 23 euro/mp), cu motivarea expertilor ca loturile ramase (de 11 mp si 944 mp) se afla în totalitate în zona de protectie si nu pot fi exploatate de catre reclamanti.

    Reclamantii au reclamat în apel faptul ca instanta nu le-a acordat despagubirii si pentru prejudiciul rezultat din împrejurarea ca nu pot utiliza suprafata de teren de 944 mp, suprafata ramasa fara cale de acces si care nu are constituit un drum de servitute în acest scop.

    Pârâtul a reclamat în apel faptul ca instanta, în stabilirea despagubirilor, nu s-a raportat la preturile reale de tranzactionare ale altor imobile de acelasi fel cu cel supus exproprierii. A depus în dovedire o serie de contracte de vânzare-cumparare.

    În apel, în raport de criticile formulate de apelanti, prin încheierea de sedinta din data de 11 mai 2011 (rectificata prin încheierea din 7 septembrie 2011), Curtea a încuviintat proba cu înscrisuri si expertiza tehnica pentru a se stabili valoarea terenului expropriat în raport de preturile reale de tranzactionare la data exproprierii, respectiv 29 aprilie 2009, valoarea prejudiciului produs reclamantilor prin expropriere cu privire la restul proprietatii si daca s-a evidentiat un spor de valoare ca efect al exproprierii.

    Au fost desemnati trei experti: unul numit de instanta, unul de reclamanti si unul de pârât, cu respectarea dispozitiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 25 din Legea nr. 33/1994.

    Raportul de expertiza întocmit la data de 24 noiembrie 2011 a stabilit ca valoarea terenului expropriat, la data de 29 aprilie 2009 este de 68.972 RON, respectiv 16.432 euro (15,8 euro mp); prejudiciul produs prin expropriere la data de 29 aprilie 2009 pentru lotul de teren în suprafata de 11 mp, inutilizabil datorita dimensiunilor mici, fiind de 173,8 euro (15,8 euro/mp) si ca restul proprietatii, lotul în suprafata de 944 mp, nu beneficiaza de spor de valoare ca efect al exproprierii.

    Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, pârât, a formulat obiectiuni la raportul de expertiza efectuat în apel criticând faptul ca expertii nu au tinut cont decât de cele trei contracte de vânzare-cumparare depuse de reclamanti nu si de dovezile depuse de pârât, respectiv contracte de vânzare-cumparare al caror obiect îl reprezentau terenuri din aceeasi tarla cu terenul în litigiu precum si faptul ca s-a ignorat adresa Primariei M.V. în care erau enumerate mai multe contracte de vânzare-cumparare încheiate la nivelul anului 2009 de care nu s-a tinut cont.

    La data de 12 iunie 2012 expertii au raspuns obiectiunilor si au aratat ca procedura de evaluare a terenurilor este reglementata de Standardele Internationale de evaluare, editia a VII-a, decembrie 2007 si s-a folosit tehnica comparatiei vânzarilor luându-se în calcul doar contractele de vânzare-cumparare în care cumparatorul este persoana juridica, acestea fiind credibile. Au sustinut ca în cazul în care cumparator este o persoana fizica de cele mai multe ori se declara un pret mai mic al contractului si, prin urmare, aceste contracte nu sunt credibile. Adresa Primariei M.V. nu se putea lua în consideratie întrucât prezinta date sumare din care nu rezulta date privind amplasamentul terenului ce se vinde, vecinatatile si partile contractante.

    Instanta de apel a înlaturat concluziile expertizelor efectuate în cauza apreciind ca acestea nu au fost întocmite conform dispozitiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 si a aplicat în stabilirea cuantumului despagubirilor un criteriu sui-generis, motiv de critica în recurs, raportându-se la valoarea de vânzare-cumparare ce a constituit titlul reclamantilor.

    În ce priveste criticile formulate pe fondul cauzei, Înalta Curte constata ca instanta de apel a facut o gresita aplicare a dispozitiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, având în vedere ca dispozitiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reprezinta norme de trimitere în cadrul contestatiilor formulate de expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirilor stabilite în procedura exproprierilor derulate în conditiile legii speciale, Legea nr. 198/2004.

    Astfel, desi instanta de apel a dispus în mod corect refacerea expertizei pentru evaluarea terenului reclamantei supus exproprierii pentru a se asigura respectarea dispozitiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în final, solutia procesuala nu a respectat exigentele acestui text legal.

    Criteriile în raport de care se stabileste cuantumul despagubirii sunt cele prevazute de Legea nr. 33/1994, care, în art. 26 alin. (1) si (2) prevede ca despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptatite iar la calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta, vor tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane îndreptatite, luând în considerare si dovezile prezentate de acestia.

    Asa cum s-a cristalizat în practica judiciara, sintagma „pretul cu care se vând în mod obisnuit imobilele” are în vedere pretul de piata, respectiv cel de tranzactionare, stipulat în acte de înstrainare încheiate la o data apropiata celei la care se efectueaza expertiza de evaluare. „Pretul de piata” este considerat a fi pretul cel mai probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vânda dreptul de proprietate asupra unui bun dupa ce acesta a fost expus, într-o masura rezonabila, pe o piata concurentiala, atunci când sunt întrunite toate conditiile unei vânzari oneste si în care cumparatorul si vânzatorul actioneaza prudent, în cunostinta de cauza, în interesul propriu, presupunând ca niciunul dintre acestia nu este supus unor constrângeri exagerate.

    Stabilirea pretului de piata presupune administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnica de evaluare care, în speta, contrar prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a avut un start eronat, întrucât însasi instanta de apel a stabilit ca obiectiv al lucrarii de specialitate evaluarea terenului la data exproprierii si nu la data întocmirii raportului de expertiza.

    Sintagma „data întocmirii raportului de expertiza” din cuprinsul art. 26 presupune raportarea la data efectuarii expertizei în cursul judecatii, si nu la data exproprierii, cu atât mai mult cu cât legiuitorul foloseste o terminologie diferita pentru conturarea celor doua etape, respectiv „raport de expertiza”, pentru etapa jurisdictionala si „raport de evaluare”, pentru faza administrativa, neavând-o în vedere, pe aceasta din urma, ca reper al momentului de calculare a despagubirilor în etapa jurisdictionala.

    Este adevarat ca simplul fapt ca judecatorul nu este specializat în domeniul în care s-a încuviintat expertiza nu confera valoare absoluta concluziei expertului, raportul de expertiza fiind un simplu mijloc de proba care trebuie evaluat de instanta în contextul celorlalte mijloace de probatiune.

    Instanta de judecata este îndreptatita a stabili cuantumul despagubirilor prin aprecierea coroborata a probelor administrate, în cadrul carora raportului de expertiza întocmit în cauza nu i s-ar putea recunoaste o pozitie superioara. Sunt de retinut, în acest sens, prevederile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în conformitate cu care „Primind rezultatul expertizei, instanta îl va compara cu oferta si cu pretentiile formulate de parti si va hotarî”.

    Pe acest temei, în masura în care pârâtul înfatiseaza contracte de vânzare-cumparare încheiate în perioada relevanta pentru alte imobile de acelasi fel cu terenul în litigiu, instanta poate cenzura valoarea inserata în raportul de expertiza, apreciind, eventual, asupra oportunitatii întocmirii unei noi lucrari de specialitate.

    Instanta a înlaturat,însa, concluziile raportului de expertiza pe care ea însasi îl ordonase pentru argumente ce nu pot fi retinute.

    Curtea a retinut ca raportul de expertiza a avut în vedere comparabile din anul 2008, deci nerelevante fata de momentul exproprierii, si ca nu a avut în vedere înscrisurile depuse de pârâti, privind tranzactii încheiate la date apropriate de data exproprierii si din care rezulta o valoare mult mai mica de tranzactionare cu privire la terenuri similare.

    Metoda de stabilire a despagubirilor nu a avut în vedere criteriul prevazut de Legea nr. 33/1994, si anume „pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza”, ci s-a bazat pe efectuarea unui calcul simplist, respectiv o suma ce reprezinta jumatate din pretul platit de reclamanti pentru întregul teren din care s-a expropriat un lot, respectiv prin aplicarea unei metode care nu se regaseste în lege.

    În vederea aplicarii criteriului legal prevazut de textul invocat si în virtutea respectarii principiului impus de dispoz. art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanta putea aprecia asupra oportunitatii întocmirii unei noi lucrari de specialitate având ca obiectiv si finalitate stabilirea cuantumului despagubirii în functie de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel cu imobilul în litigiu, la data întocmirii raportului de expertiza.

    În aceste conditii, se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, care sa se bazeze pe preturile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, astfel cum rezulta din contracte autentice de vânzare-cumparare de la epoca efectuarii expertizei.

    Cu ocazia rejudecarii, instanta de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiza, care, în conditiile unei imposibilitati obiective de obtinere a unor comparabile adecvate exigentelor normei, sa aiba în vedere si o analiza de piata pe baza ofertelor supuse tranzactionarii, o medie ponderala a ofertelor imobiliare de o maniera echilibrata, care sa reflecte o echivalenta rezonabila în raport de elementele caracteristice ale proprietatii, valorificând alte probe administrate de parti si aplicând corectiile de rigoare.

    

 Extras din Decizia nr. 2865/2013, a Sectiei Civile a Înaltei Curti de Casatie si Justitie, sursa scj.ro.